공유제콘도(휴양 콘도미니엄) 취득세 중과를 피하려면

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by -들숨날숨- 2020. 3. 24. 19:13

관광진흥법상 휴양콘도미니엄이라고 불리는 공유제 콘도는 실제로는 숙박시설이 아니라 주거시설로 이용되는 경우가 많습니다.

현행 관광진흥법은 하나의 객실당 분양인원을 (개인일 경우) 5인 이상으로 정하고 있으나, 개정 전에는 2인 이상이면 객실을 분양받을 수 있어서 부부가 공유로 콘도를 분양받아 주거시설로 사용하는 경우가 오히려 일반적이었던 것으로 보입니다.

주거 목적으로 콘도를 취득하는 분들은 세금상의 이점을 주거지로서 콘도를 선택하는 이점으로 생각하는 경우가 많습니다. 콘도 분양업체들은 콘도는 종합부동산세, 재산세, 양도소득세(1가구 2주택 중과) 등의 부담이 없고 재산세율도 일반 아파트보다도 낮은 점을 강조하여 분양하는 경우가 대부분이기 때문입니다.

그러나 해당 공유자의 콘도 사용형태 등으로 비추어볼때 실질이 숙박시설이 아니라는 점이 확인되는 경우 과세관청은 오히려 콘도를 "별장"으로 취급하여 지방세법상 중과세 대상으로 의율하고 소위 별장세를 부과하므로 주의가 필요합니다.

그럼 과연 중과대상인 "별장"은 무엇일까요?

지방세법에서 중과대상으로 규정하고 있는 "별장"의 정의는 "주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지"입니다.

콘도에 대한 취득세 부과의 요점만 정리하자면 아래와 같습니다.

1.

휴양형 콘도는 숙박시설이므로 원칙적으로는 콘도에 부과되는 표준세율을 적용한다.

2.

현황은 콘도미니엄이지만 공유자들만이 독점적, 배타적으로으로 이용하는 경우에는 별장으로 판단되므로 실질과세의 원칙상 취득세 산정시 사치성 재산으로 중과세율를 적용하여 과세된다.

3.

독점적, 배타적으로 이용하는 경우에도 "상시" 주거용 주택으로 판단되는 경우에는 별장세가 부과되지 않는다

대법원 판례는 위 3가지 경우를 아래와 같은 기준으로 판단합니다.

취득세 중과대상인 별장인지의 구별기준(대법원 2014두12529)

취득세의 중과대상인 별장은 공부상의 용도에 불구하고 주거용으로 공할 수 있도록 된 건축물로서 그 소유자나 임차인 등 그 사용주체가 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 놀이 등의 용도에 사용하는 것을 말하고 , 여기에 해당하는지는 그 취득목적이나 경위, 해당 건물이 휴양 등에 적합한 지역에 위치하는지 여부, 주거지와의 거리, 해당 건물의 본래의 용도와 휴양을 위한 시설의 구비여부, 건물의 규모, 가액, 사치성 및 관리형태, 취득 후 소유자와 이용자의 관계, 이용자의 범위와 이용목적 및 형태, 상시 주거의 주택소유여부 등 구체적 사정을 종합적으로 고려하여 객관적, 합리적으로 판단하여야 한다.

위 판례만 보아서는 잘 와닿지 않으실텐데요,..판례가 콘도를 별장으로 판단한 사안에서 제시된 고려한 사항은 아래와 같습니다.

대법원 2013두21465

…상시 주거용으로 사용하였다기 보다는 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용한 것으로 보이는 점,….이 사건 콘도미니엄에는 매점 등의 부대시설이 없었고, 휴양콘도미니엄에 일반적으로 비치되어 있는 객실예약접수대장, 숙박부, 요금표 등이 없었으며, 오히려 객실별로 우편함이 설치되어 있거나 객실 창문에 화분 등 개인적인 물품이 비치되어 있는 등 주거용 건축물에서 찾아볼 수 있는 물품이 비치되어 있었던 점…등의 여러 사정을 종합하면, 지방세법 제112조 제2항 제1호 소정의 별장에 해당한다고 봄이 상당하다.